Mémo fiscal

► Acquisition d’un logement neuf :

Pour être éligible à la réduction d’impôt le logement doit être un logement neuf.

I - L’acquisition doit porter sur un logement :

Le logement doit correspondre à la définition de l’article R.111-1 du code de la construction et de l’habitation.

Il devra comprendre les éléments suivants :

• une ou plusieurs pièces principales destinées au séjour ou au sommeil.
• éventuellement une ou plusieurs chambres isolées.
• des pièces de service (salles d’eau, cabinet d’aisance, buanderie, débarras, dégagement et dépendances)

« Un logement ou habitation comprend, d'une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances. »

II - Le logement doit être neuf :

Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la construction est achevée et qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.

• Le logement sera considéré comme neuf si sa construction est achevée.
• Le logement ne doit avoir été ni habité ni utilisé sous quelque forme que ce soit (le logement qui a été loué, même pour une très courte période n’est pas éligible à la réduction d’impôt « PINEL »). 

Le logement peut avoir fait l’objet d’une ou plusieurs mutations (vente, legs ou donation). L’acquisition d’un tel logement ouvrira droit à la réduction d’impôt « PINEL » dès lors qu’il n’a jamais été occupé ou habité. 

Ne sera pas considéré comme neuf, le logement dont la première location a pris effet avant la date d’acquisition.

Exception : Les appartements témoins d’un programme immobilier, qui ont été occupés pour les nécessités de la commercialisation de ce programme, sont considérés comme neufs et donc éligibles à la réduction d’impôt. 

Le logement ne devra pas avoir été habité ni loué, mais utilisé uniquement pour les besoins de la commercialisation du programme immobilier. 

► Le logement doit répondre à un certain niveau de performance énergétique :

Pour les logements dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er Janvier 2022 : 

• Le logement doit être construit conformément à la réglementation thermique 2012 (RT 2012)  

Pour les logements dont la demande de permis de construire a été déposée après le 1er Janvier 2022 : 

• Le logement doit être construit conformément à la réglementation environnementale 2020 (RE 2020). 

► Conditions de mises en location du logement :

Le propriétaire du logement doit s’engager à le donner en location nue ,à un locataire qui en fera sa résidence principale. 

L’engagement de location doit être de six ou neuf ans sur option du bénéficiaire de la réduction d’impôt. 

I - Délai et durée de mise en location :

• Le logement doit être loué dans les douze mois qui suivent l’acquisition du logement . Le point de départ est fixé à la date de signature de l’acte authentique de vente (signature chez le notaire)

II - Durée de l’engagement de location :

La durée de l’engagement de location est sur option du propriétaire bailleur de :

• six ans
  ou
• neuf ans 

La durée est calculée à partir de la date de prise d’effet du bail initial.

III - La location doit être continue et effective :

La location du logement doit être effective et continue pendant toute la période d’engagement de location. 

Exclusion du bénéfice de la réduction d’impôt :

• lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée
• lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée
• lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés
• lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire
• lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit même sur une courte durée
• lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit
• lorsque le propriétaire se réserve la jouissance du logement, même sur une très courte durée
• lorsque la jouissance du logement est laissée à un membre du foyer fiscal du propriétaire bailleur, même pour une très courte durée
• lorsque la jouissance du logement est laissée à l’associé ou à un membre de son foyer fiscal, d’une société propriétaire du logement et non soumise à l’impôt sur les sociétés
• lorsque le logement est mis à la disposition d’un occupant à titre précaire
• lorsque le logement est mis à disposition à titre gratuit même sur une courte durée
• lorsque la location ne fait l’objet d’aucun bail écrit.

► Congé du locataire et réduction d’impôt :

I - Délai accordé au propriétaire :

• Lorsque le locataire donne congé pendant la période d’engagement de location, ou lorsque le bail est résilié du fait du locataire, le logement doit être immédiatement remis en location, jusqu’à l’expiration de la période d’engagement de location.
• Le propriétaire disposera d’un délai de 12 mois pour remettre le logement en location.
• Le délai de douze mois part à compter de la date de réception de la lettre recommandée signifiant le congé du locataire.
• Le propriétaire devra justifier qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour une remise en location rapide.
• Le propriétaire devra également justifier que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives. 

II - Sanction :

• A défaut de remise en location dans le délai de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause par l’administration fiscale. 

III - Cas dans lesquels le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location :

Le propriétaire n’est pas tenu de remettre le logement en location lorsque le congé du locataire intervient moins de douze mois avant la fin de la période d’engagement de location.

Conditions :

• le logement doit être en état d’être loué
• le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance du logement pendant cette période
• le propriétaire ne doit pas mettre le logement à la disposition d’un membre de son foyer fiscal pendant cette période
• le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire pendant cette période
• le logement ne doit pas être cédé avant l’expiration de l’engagement de location.

► Prorogation de l’engagement de location :

Le propriétaire bailleur du logement peut décider de proroger son engagement de location afin de bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt.

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le logement :

• pour une période de trois ans renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans. 
• pour une période de trois ans, si l’engagement initial de location était de neuf ans. 

I - Lorsque le logement est la propriété d’une personne physique :

Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F de l’annexe III du code général des impôts. 

• Le propriétaire bailleur devra s’engager à louer le logement nu, à usage d’habitation principale du locataire pendant une période de trois ans.
• Le propriétaire bailleur devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal. 

Le propriétaire devra prendre l’engagement de louer le logement :

• pour une période de trois ans, renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était de six ans.
• pour une période de trois ans, si l’engagement initial de location était de neuf ans. 

II - Lorsque le logement est détenu en indivision par plusieurs personnes physiques :

Lorsque le logement est acquis en indivision, chacun des indivisaires doit s’engager conjointement à louer le logement nu, à usage de résidence principale, à une personne physique qui n’est pas membre de son foyer fiscal. 

III - Prorogation de l’engagement de location lorsque le logement est la propriété d’une personne morale :

Lorsque l’investissement est réalisé par une société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés :

• La prorogation de l’engagement initial de location doit être exercée par la société qui est propriétaire du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt.
• La société devra s’engager à louer le logement dans les conditions de loyers et de ressources prévues à l’article 2 terdecies D et 2 terdecies F Annexe III du code général des impôts.
• La société devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à une personne autre que l’un des associés ou l’un des membres du foyer fiscal des associés. 

La société devra prendre l’engagement de louer le  logement :

• pour une période de trois ans renouvelable une fois si l’engagement de location initial était de six ans.
• pour une période de trois ans, si l’engagement initial de location était de neuf ans. 

Obligations des associés :

• Les associés devront prendre un engagement de conservation de leurs parts sociales. Cet engagement devra avoir le même terme que l’engagement de location prorogé.
• Quand l’associé de cette société est une personne morale (une autre société de personne non soumise à l’impôt sur les sociétés), les associés de cette société qui souhaitent bénéficier du complément de réduction d’impôt, devront s’engager à conserver leurs titres jusqu’à l’expiration de l’engagement initial de location.
• Seuls les associés qui ont conservé leurs parts durant toutes les périodes d’engagement de location pourront prétendre bénéficier de la réduction d’impôt.
• Si certains associés ont cédé leurs parts au cours de l’engagement initial de location la société pourra quand même proroger son engagement de location. 

IV - Date à laquelle l’engagement de location doit être prorogé :

A) Quand le propriétaire est une personne physique :

Quand le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est la propriété d’une personne physique, la prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location. 

• Lorsque l’engagement de location est prorogé pour une nouvelle période triennale, celui-ci doit être porté à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de l’engagement de location prorogé. 

B) Quand le logement est la propriété d’une société de personne non soumise à l’impôt sur le revenu :

La prorogation de l’engagement de location doit être portée à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration de résultat de l’année au titre de laquelle intervient le terme de la période initiale de location. 

• Lorsque l’engagement de location est prorogé pour une nouvelle période triennale, celui-ci doit être porté à la connaissance de l’administration fiscale lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle intervient le terme de l’engagement de location prorogé. 

► Communes éligibles à la réduction d’impôt :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » prévue par l’article 199 novovicies du code général des impôts, le contribuable devra se porter acquéreur d’un logement  situé sur le territoire d’une commune éligible à la réduction d’impôt. 

• Les communes éligibles à la réduction d’impôt sont celles qui sont classées par arrêté ministériel et qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
• A compter du 1er Janvier 2018 sont également éligibles à la réduction d’impôt les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site défense. 

Les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements sont celles visées par l’article 18-0 bis C de l’annexe IV du code général des impôts. 

• Ces communes sont celles qui sont classées en zone A, A bis, et B1 par :
  - l’arrêté du 1er Août 2014
  - l’arrêté du 30 Septembre 2014

Sont concernées les communes classées en zone A, A bis et B1 :

• Pour consulter la liste des communes en zone A
• Pour consulter la liste des communes en zone A bis
• Pour consulter la liste des communes en zone B1

Arrêté du 16 Février 2022 - Nouveau Zonage A,B,C Modification de la liste des communes

L’arrêté du 16 Février 2022 a modifié le classement des communes par zones géographiques dites A/B/C.
En conséquence, la liste des communes éligibles aux dispositifs de défiscalisation “PINEL” et “DENORMANDIE” est modifiée.
Sont également concernés les dispositifs de prêts aidés : Prêt à taux zéro, prêt locatif social.

• Liste des communes en zone A bis.
• Liste des communes en zone A.
• Liste des communes en zone B1.
• Liste des communes en zone B2.

Communes éligibles hors classement :

L’article 68 de loi n° 2017-1837 du 30 Décembre 2017 prévoit que de nouvelles communes ne figurant pas sur la liste de l’article  18-0 bis C de l’annexe IV du code général des impôts et sur les arrêtés du 31 Août 2014 et 1er Septembre 2014 sont éligibles à la réduction d’impôt « Pinel ». 

Depuis le 1er Janvier 2019, sont également éligibles à la réduction d’impôt « Pinel », les  acquisitions de logements qui sont réalisées sur des communes ayant été couvertes par un contrat de redynamisation site de défense dans les huit ans qui ont précédé l’acquisition du logement. 

• Ces nouvelles communes éligibles sont celles dont le territoire est couvert  par un contrat de redynamisation de site de défense.
• Le contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) intervient dans le cas des sites concernés par une perte importante d’emplois et qui connaissent une grande fragilité économique et démographique. 

Le contrat de redynamisation de site de défense est signé par le préfet et les collectivités locales concernées afin de lancer la mise en œuvre du plan d’accompagnement de restructuration.

La liste des communes classées en zone de restructuration défense résulte de l’arrêté du 1er Septembre 2009, relatif à la délimitation des zones de restructuration de la défense.

► Plafonds de loyers :

Pour bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel », le contribuable devra pendant toute la période d’engagement de location, louer le logement nu à usage de résidence principale à des loyers n’excédant pas des plafonds par m² de surface habitable fixés par décret.

• La superficie prise en compte, correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8m².
• Ces plafonds varient selon la commune sur laquelle est situé le logement.
• Les plafonds de loyers sont modulés en fonction de la superficie du logement.
• Dans certaines communes, le préfet de région peut prendre un arrêté afin de réduire le plafond applicable.

I - Surface à prendre en compte pour le calcul des plafonds de loyers :

La surface à prendre en compte est celle correspondant à a surface habitable du logement telle qu’elle est définie par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation.

• La surface habitable est majorée de la la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m² par logement.
• Cette surface pondérée devra figurer dans l’engagement de location du propriétaire bailleur. 

Annexes prises en compte :

Les annexes prises en compte sont celles mentionnées à l’article R.353-16 du code de la construction et de l’habitation et par l’arrêté du 9 Mai 1995 

Les surfaces annexes prises en compte sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement.

Les surfaces annexes doivent avoir une hauteur supérieure à 1,80 m.

Elles comprennent :

• les caves
• les sous sols
• les remises
• les ateliers
• les séchoirs
• les celliers extérieurs au logement
• les resserres
• les combles
• les greniers aménageables
• les balcons
• les loggias
• les vérandas
• les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur un ouvrage enterrée ou à moitié enterré. 

NB : Les terrasses carrelée en rez de jardin d’une maison individuelle ne sont pas prises en compte. 

Cas particulier des emplacement de stationnement des garages :

Les surfaces des garage et emplacement de stationnement ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface pondérée servant de base de calcul au plafond de loyer.

• Pour les maisons individuelles, les surfaces des annexes qui sont accessibles à des véhicules (alors mêmes qu’elles n’auraient pas cette destination) sont forfaitairement fixées à 12m². 

Cas des locations d’emplacement de stationnement ou de garage :

• Lorsque le propriétaire loue à un même locataire un logement et un garage situé dans un même immeuble ou dans un même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail distinct de celui du logement, le plafond de loyer sera calculé hors la surface du garage. 

Conditions :

• L’emplacement de garage ou de stationnement doit être physiquement séparé du logement du locataire.
• L’administration fiscale considère qu’il y a séparation physique, lorsque l’occupant du logement est obligé d’en sortir pour accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement. 

II - Plafonds de loyers 2024 pour les logements situés en métropole :

Zones	A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2 et C
Plafonds	18.89 €/m²	14.03 €/m²	11.31 €/m²	9.83 €/m²

Plafonds de loyers pour les logements situés outre mer :

Départements d’outre-mer  Saint-Martin  Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française  Nouvelle-Calédonie  Iles Wallis et Futuna
11.65 €/m²	14.18 €/m²

III - Modulation des plafonds de loyers en fonction de la superficie du logement :

Le plafond de loyer sera modulé en fonction d’un coefficient multiplicateur calculé de la façon suivante :

• 0,7 + 19/ Surface pondérée du logement : 

Le plafond de loyer applicable selon la zone A, A bis, B1, est multiplié par le coefficient. 

IV - Réduction des plafonds de loyers dans certaines communes :

Le représentant de l’État dans la région (préfet de région) peut décider de réduire, par arrêté les plafonds de loyer lorsque le marché locatif présente des particularités.

Pour consulter la liste des communes ayant fait l’objet d’un arrêté de modulation des loyers (à jour au 31/01/2018).

Le plafond de loyer modulé se voit ensuite appliquer le coefficient de majoration réduction qui est égal à 0,7 + 19 / la surface pondérée du logement. 

► Plafonds de ressources des locataires :

Le propriétaire du logement devra prendre l’engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale à des personnes dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds de revenus déterminés par décret.

Les plafonds différents en fonction du lieu de situation du logement dans l’une des trois zones A, A bis, B1

I - Plafonds de ressources pour les baux conclus ou renouvelés en 2024 :

Plafonds de ressources des locataires 2024 pour les logements situés en métropole :

Zones	A bis	Reste de la zone A	B1	B2 et C
Personne seule	43 475 €	43 475 €	35 435 €	31 892 €
Couple	64 976 €	64 976 €	47 321 €	42 588 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	85 175 €	78 104 €	56 905 €	51 215 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	101 693 €	93 556 €	68 699 €	61 830 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	120 995 €	110 753 €	80 816 €	72 735 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	136 151 €	124 60 €	91 078 €	81 971 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	15 168 €	13 886 €	10 161 €	9 142 €

Plafonds de ressources des locataires pour les logements situés en outre-mer :

Lieu de situation de l’immeuble	Départements d’outre-mer  Saint-Martin  Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie française  Nouvelle-Calédonie  Iles Wallis et Futuna
Personne seule	31 589 €	34 369 €
Couple	42 186 €	45 896 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge	50 731 €	55 192 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge	61 243 €	66 630 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge	72 044 €	78 380 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge	81 192 €	88 333 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième	9 063 €	9 859 €

II - Ressources des locataires à prendre en compte : 

Les ressources à prendre en compte sont celles du foyer fiscal du locataire. 

Lorsque plusieurs personnes sont locataires du logement et qu’elles n’appartiennent pas au même foyer fiscal, les ressources à prendre en compte sont :

• pour les personnes vivant en concubinage : la totalité des ressources du couple mais s’il n’est pas soumis à imposition commune.
• pour les autres personnes, il suffit qu’une seule de ces deux personnes remplissent les conditions de ressources. 
• lorsque le locataire est un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents, les ressources à prendre en compte sont celles du locataire sans prendre en compte celles des parents. Dans ce dernier cas, le locataire devra établir une attestation sur l’honneur 
• les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent au revenu fiscal de référence du foyer fiscal du locataire.
• le revenu fiscal de référence du locataire qui est pris en considération est celui qui figure sur l’avis d’imposition sur le revenu de l’avant dernière année qui précède la conclusion du bail (année N-2). 

► Calcul de la réduction d’impôt :

I - Base et plafonnement de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. 

• Le prix de revient du logement est retenu dans la limite 5 500 euros par mètre carré de surface habitable et dans la limite de deux logements au maximum par an. 

Au titre d’une même acquisition, l’assiette de la réduction d’impôt est limité à 300 000 euros pour deux logements au plus par an.

Prix de revient du logement : Le prix de revient du logement comprend

• le prix d’acquisition du logement
• les honoraires de notaire
• les commissions versées à des intermédiaires
• la taxe sur la valeur ajoutée
• les droits d’enregistrement
• la taxe de publicité foncière

Emplacement de stationnement et de garage :

• Les emplacement de stationnement et de garage sont intégrés à la base de la réduction d’impôt. 

Exception :

• Lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement fait l’objet d’un bail distinct, la fraction du prix de revient de cet emplacement est exclue de la base de la réduction d’impôt.
• Les frais d’acquisition devront également faire l’objet d’une ventilation entre ceux afférents au logement lui-même et ceux correspondant aux emplacements de garage ou de stationnement.
• Lorsque le propriétaire bailleur conclu un bail distinct pour les emplacements de garage et de stationnement, les frais d’acquisition de ces emplacements n’entrent pas dans le prix de revient inclus dans la base de la réduction d’impôt. 

II - Plafonnement de la base de la réduction d’impôt :

La base de la réduction d’impôt est plafonnée par m² de surface habitable. 

• La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable majorée de la moitié de celle des annexes dans la limite de 8 m² (surface habitable pondérée) 

Le plafond est fixé à 5 500 euros par m² de surface habitable pondérée par logement.

III - Taux et imputation de la réduction d’impôt :

• La réduction d’impôt « Pinel  » s’impute sur l’impôt sur le revenu du contribuable au titre de l’année d’acquisition ou d’achèvement du logement. 

Taux de la réduction d’impôt pour les acquisitions réalisées à compter du 1er Janvier 2023 :

Lorsque l'engagement initial de location est de 6 ans :

• Le taux de la réduction d'impôt sera de : 10.5% 

En cas de prorogation de l'engagement de location : 

• 4.5% pour la première période triennale
• 2.5% pour la seconde période triennale 

Lorsque l'engagement initial de location était de 9 ans : 

• Le taux de la réduction est de : 15% 

En cas de prorogation de l'engagement de location pour une seule période triennale : 

• 2.5% pour cette seconde période triennale. 

Taux de la réduction d'impôt pour les investissements réalisées en 2024

Lorsque l'engagement initial de location est de 6 ans : 

• Le taux de la réduction d'impôt sera de : 9% 

En cas de prorogation de l'engagement de location : 

• 3% pour la première période triennale 
• 2% pour la seconde période triennale 

Lorsque l'engagement initial de location était de 9 ans : 

• Le taux de la réduction est de : 12 % 

En cas de prorogation de l'engagement de location pour une seule période triennale : 

• 2% pour cette seconde période triennale

► Les cas de remise en cause de la réduction d’impôt :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

• Non respect de l’engagement de location
• Non respect des conditions de mise en location
• Cession du logement pendant la période d’engagement de location
• Démembrement du droit de propriété du logement 

I -  Non respect de l’engagement de location par le propriétaire :

A) Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

• Le logement n’est pas mis en location
• Le logement est mis en location hors délai
• La location est interrompue pendant une durée supérieure à celle admise par l’administration fiscale. 

B) Les exceptions :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie.
• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié.
• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune décède. 

II - Non respect des conditions de mise en location :

A) Les cas de remise en cause :

La réduction d’impôt sera remise en cause dans les cas suivants :

• Lorsque le logement est utilisé par le propriétaire pendant la période d’engagement de location ou pendant le délai dont il dispose pour mettre le logement en location.
• Lorsque le propriétaire du logement le met en location à des personnes qui ne peuvent être son locataire.
• Lorsque le propriétaire modifie l’affectation du logement pendant la période d’engagement de location.
• Lorsque le propriétaire dépasse le plafond de loyer pendant la période d’engagement de location. 

B) Exception :

• Lorsque l’affectation du logement est modifié du fait du locataire,  il n’y aura pas de remise en cause de la réduction d’impôt. 

III - Cession du logement pendant la période d’engagement de location :

A) Mutation à titre onéreux du logement (vente) :

• Lorsque le logement est cédé à titre onéreux pendant la période de réduction d’impôt, la réduction d’impôt sera remise en cause.
• Lorsque les parts de la société non soumise à l’impôt sur les sociétés qui est propriétaire du logement, sont cédées à titre onéreux. 

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans les cas suivants :

• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévues par l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale.
• Lorsque le propriétaire bailleur ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est licencié. 

B) Mutation à titre gratuit du logement :

• La mutation à titre gratuit du logement entraînera une remise en cause de la réduction d’impôt : donation, donation partage, et tous les transfert de propriété à titre gratuit du logement. 

Exception :

• Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple qui est soumis à imposition commune.
• Limite : lorsque le logement entre en indivision avec le conjoint survivant et d’autres héritiers, ce dernier ne pourra bénéficier de la reprise de la réduction d’impôt à son profit.
• La reprise de la réduction d’impôt est réservée au conjoint survivant qui est attributaire du logement ou de l’usufruit de celui-ci. 

C) Cession de droits indivis :

• Lorsque le logement est détenu en indivision entre plusieurs indivisaires, la cession des droits indivis entraîne une reprise de la réduction d’impôt. 

Exception :

La réduction d’impôt ne sera pas remise en cause dans l’un des cas suivants :

• Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie prévue à l’article L 341-4 du code de la sécurité sociale.
• Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du foyer fiscal soumis à imposition commune est licencié.
• Lorsque le propriétaire du logement ou l’un des membres du couple soumis à imposition décède.
• Lorsque la mise en indivision du bien résulte du divorce et lorsque les ex-époux ont passé une convention d’indivision. 

D) Démembrement du droit de propriété du logement :

Le démembrement de propriété du droit de propriété du logement entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal. 

Exception :

• Lorsque le démembrement de propriété résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
• L’époux survivant pourra demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour son montant restant à imputer. 

IV - Modalités de remise en cause de la réduction d’impôt :

• Lorsque la remise en cause a son origine dans le non-respect des conditions initiales de location (absence de mise en location, mise en location hors délai, interruption de location pendant une durée supérieure à celle admise), l’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction a été pratiquée sera majoré du montant de la réduction.
• Lorsque la remise en cause trouve son origine dans le non-respect des conditions de mise en location pendant la durée de l’engagement de location, l’administration fiscale reprendra la réduction d’impôt dans le délai de reprise. 

► Obligations administratives des propriétaires de logements ouvrant droit à la réduction Pinel :

I - Obligations déclaratives des personnes physiques.

Pour en savoir +

II - Obligations déclaratives lorsque le logement est détenu par une société : 

Pour en savoir +

► VEFA – Travaux réalisés par l’acquéreur - Fonctionnement

L’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit que dans le cadre d'une vente en l’état futur d’achèvement, l’acquéreur peut se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. 

Conditions : 

Cette possibilité doit être prévue dans le contrat préliminaire de réservation.

• Le contrat doit comporter une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent des travaux qu’il réalise lui-même.
• Les travaux ne peuvent être réalisés qu’après la livraison de l’immeuble ou du logement. 

Mentions obligatoires devant figurer au contrat de réservation (contrat préliminaire de réservation) : 

Le contrat préliminaire de réservation et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement devront préciser : 

• Le prix de vente du logement ou de l’immeuble acquis en l’état futur d’achèvement.
• Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
• La consistance des travaux doit être décrite par le vendeur.
• Le coût des travaux doit être chiffré par le vendeur.
• Le coût total de l’opération pour l’acquéreur comprenant le prix acquisition et le prix des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution.
• Le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution des travaux.
• Lorsque le vendeur renonce à exécuter les travaux lui-même, le contrat devra préciser que le vendeur est tenu d’exécuter ou de faire exécuter les travaux au prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire de réservation. 

Listes des travaux pouvant être réservés à l’acquéreur : 

L’arrêté du 28 Octobre 2019 fixe la liste de ces travaux pouvant être réalisé par l’acquéreur. 

La liste limitative des travaux réservés par l’acquéreur est la suivante :

• L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir,
• L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir,
• L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance,
• La pose de carrelage mural,
• Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation,
• L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise,
• La décoration des murs. 

Travaux exclus de la liste :

Sont exclus de la liste des travaux pouvant être réservés à l’acquéreur, ceux portant sur les installations d’alimentation en eau potable et ceux portant sur les installations d’évacuation des eaux usées. 

Caractéristiques des travaux :

Ces travaux devront respecter les caractéristiques suivantes : 

• être sans incidence sur les éléments de structure,
• ne pas nécessiter d’intervention sur les chutes d’eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l’intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment,
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d’alimentation en eau, d’évacuation d’eau et d’alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure,
• ne pas porter pas sur les entrées d’air,
• ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

► VEFA – Retard de la livraison du logement – Conséquences – Quels droits pour les acquéreurs ?

L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation  prévoit que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’un logement doit préciser le délai de livraison.

• A défaut de la mention du délai de livraison, la nullité du contrat de vente pourra être demandée par l’acquéreur.

La date exacte de la livraison n’a pas à être mentionnée. Le vendeur peut indiquer une simple période de livraison : en mois, ou en trimestre.

Lorsque le délai de livraison n’est pas respecté par le vendeur, l’acquéreur pourra demander et obtenir des dommages et intérêts si le retard lui cause un préjudice.

L’acquéreur du logement pourra obtenir la l’indemnisation du préjudice qu’il éprouve du fait :

• du surcoût de loyer lorsque l’acquéreur envisageait d’habiter dans le logement livré avec retard,
• la perte d’une chance de percevoir un loyer lorsque l’acquéreur souhaitait mettre en location le logement. Ne sera pas indemnisé la perte de loyer en elle-même, la mise en location ne revêtant pas de caractère certain,
• la perte d’un avantage fiscal,
• du montant des intérêts intercalaires que l’acquéreur a dû débourser du fait du retard de la livraison

Résolution de la vente : 

• En cas de retard dans la livraison, l’acquéreur pourra demander la résolution de la vente.

► VEFA – Que se passe-t-il lorsque le prix de vente final est supérieur au prix indiqué au contrat de réservation ?

Lorsque le prix indiqué au contrat préliminaire est différent de celui stipulé dans le contrat de vente final (acte de vente passé devant notaire) :

Article R.261-15 du code de la construction et de l’habitation : 

• Le contrat préliminaire de réservation doit indiquer le prix prévisionnel de la vente.
• Le prix porté au contrat de vente définitif, peut stipuler un prix différent de celui porté au contrat préliminaire qui n’est qu’un prix prévisionnel.
• Si le prix de vente définitif stipulé au contrat de réservation excède de plus de 5 % le prix prévisionnel qui était porté au contrat préliminaire de réservation, l’acquéreur pourra choisir de renoncer au contrat de vente.
• Le dépôt de garantie qu’il avait versé à l’occasion de la signature du contrat de réservation devra lui être restitué.

► Plafonnement des commissions - Comment ca marche, qui est concerné ?

L’article 199 novovicies (X bis) du code général des impôts prévoit que le montant des frais et commissions imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « PINEL » par des personnes morales ou physiques exerçant certaines activités d’intermédiation, ne peut excéder un plafond déterminé par décret. 

Ce plafond est exprimé en pourcentage du prix de revient.  

Le décret du 20 Décembre 2019 a fixé le pourcentage maximum pouvant être perçu par les professionnels qui si livrent une activité d’intermédiation. 

I - Les opérations concernées par le plafonnement des frais et commissions : 

Ne sont concernées par le plafond que les opérations ouvrant droit à la réduction d’impôt prévue par l’article 199 novovicies du code général des impôts ; les réductions d’impôt « PINEL » et « DENORMANDIE ». 

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas concernés par le plafonnement des commissions. 

II - Les personnes concernées par le plafonnement des commissions et honoraires : 

Les personnes suivantes sont concernées par le plafonnement des honoraires et commissions :

• Les conseillers en investissements financiers (article L.321-1 du code monétaire et financier)
• Les intermédiaires en opération de banque et service financier (article L.341-1 du code monétaire et financier)
• Les intermédiaires en bien divers (article L551-1 du code monétaire et financier) : 

Les intermédiaires en bien divers sont :

« Toute personne qui, directement ou indirectement, par voie de communication à caractère promotionnel ou de démarchage, propose à titre habituel à un ou plusieurs clients ou clients potentiels de souscrire des rentes viagères ou d'acquérir des droits sur des biens mobiliers ou immobiliers lorsque les acquéreurs n'en assurent pas eux-mêmes la gestion ou lorsque le contrat leur offre une faculté de reprise ou d'échange et la revalorisation du capital investi « 

et

« Toute personne qui propose à un ou plusieurs clients ou clients potentiels d'acquérir des droits sur un ou plusieurs biens en mettant en avant la possibilité d'un rendement financier direct ou indirect ou ayant un effet économique similaire. »

Les personnes relevant de la loi du n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi « HOGUET) : les agents immobiliers et leurs agents commerciaux. 

Il s’agit des personnes qui d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à :

1. L'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis,
2. L'achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce,
3. La cession d'un cheptel mort ou vif,
4. La souscription, l'achat, la vente d'actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d'habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété,
5. L'achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l'actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ;
6. La gestion immobilière,
7. A l'exclusion des publications par voie de presse, la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis, ou à la vente de fonds de commerce,
8. La conclusion de tout contrat de jouissance d'immeuble à temps partagé régi par les articles L. 121-60 et suivants du code de la consommation,
9. L'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le cas des plateformes de distribution :

Les plateformes de distribution sont des personnes (le plus souvent des personnes morales) qui ont passé avec des promoteurs immobiliers des mandats de vente, et qui distribuent les biens immobiliers pour lesquels elles ont reçu mandat de vendre ces derniers via un réseau de partenaires. 

Ces plateformes perçoivent des commissions sur chaque vente, commission qu’elles partagent avec leurs agents mandataires. 

Lorsque le logement ouvrant droit à réduction d’impôt est distribué via une telle plateforme, le plafond sera apprécié, au regard de la rémunération perçue par cette plateforme et non au regard de la seule rémunération perçue par l’agent mandataire. 

Le cas particulier des apporteurs d’affaire :

Les apporteurs d’affaire sont des personnes physique ou morale qui se livrent à une activité d’intermédiation de façon occasionnelle. 

La jurisprudence de la Cour de cassation considère que l’activité d’intermédiation est occasionnelle, lorsque l’intéressé ne se livre pas à plus d’une seule opération d’intermédiation. 

Dans ce cas, les intéressés ne sont pas soumis aux dispositions de la loi Hoguet et par conséquent les honoraires qui leur seront versés peuvent dépasser le seuil fixé par le décret du 22 Décembre 2019. 

Quels honoraires et quels frais sont plafonnés ? 

L’article 199 (Xbis) du code général des impôts prévoit que sont plafonnés les frais et commissions direct et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit aux réductions d’impôt « PINEL » et « DENORMANDIE ». 

Le terme regroupe les commissions dues aux agents immobiliers et leurs sous agents (leurs agents commerciaux et et leurs agents mandataires) et qui sont prévues par le mandat de vente passé avec le promoteur ou le vendeur. 

L’article 199 novovicies d code général des impôts mentionne également le terme frais et commissions indirects au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt « PINEL » . 

Le terme frais et commissions indirectes devrait regrouper les frais de conseils et d’ingénierie des intermédiaires, mais également les rémunérations des intermédiaires en vertu d’un mandat de recherche de biens mentionnant que la commissions est à la charge de l’acquéreur. 

Ces mandat de recherche de biens, ne peuvent permettre aux agents immobiliers et aux agents mandataires (agents commerciaux) d’obtenir un déplafonnement des commissions et frais.

Le plafond : Le Décret n° 2019-1426 du 20 décembre 2019 prévoit que le montant hors taxe des frais et commissions directs et indirects imputés au titre d’une même acquisition de logement ouvrant droit à la réduction d’impôt “PINEL” ou “DENORMANDIE” ne peut excéder 10 % hors taxe du prix de revient du logement.