Mémo fiscal

Les revenus fonciers correspondent à tous les revenus qu’un contribuable retire de la location d’une propriété immobilière bâtie ou non bâtie.

Le contribuable qui perçoit de tels revenus devra les déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque année, il devra déclarer ses revenus fonciers bruts.

Une fois que le propriétaire du bien immobilier loué aura établi le montant total de ses revenus fonciers brut, il dispose de deux options pour l’imposition de ses revenus fonciers. 

• Il pourra opter pour le régime du micro-foncier
• Il pourra opter pour le régime du réel , exposé ci-dessous

Les revenus fonciers bruts correspondent aux loyers perçus et encaissés par le propriétaire en contrepartie de la mise à disposition à titre onéreux d’une propriété immobilière, bâtie ou non bâtie.

► Les sommes à intégrer dans le revenu foncier brut : 

Le propriétaire devra intégrer dans on revenu foncier brut les loyer qu’il a encaissé en contrepartie de la mise à disposition du bien immobilier par bail. 

Devront également être intégrés aux revenus fonciers bruts : 

- le paiement en nature effectué par le locataire : lorsque le locataire ne paie pas son loyer en numéraire mais par l’exécution d’une autre prestation en nature. 

- les sommes perçues par un agent immobilier, un mandataire, ou gestionnaire immobilier :

Les sommes perçues par un agent immobilier o un mandataire (gestionnaire immobilier etc.) doivent être intégrés aux revenus fonciers bruts du propriétaire. Ils doivent être intégrés au revenus fonciers bruts du propriétaire au titre de l’année de perception par l’agent immobilier, même si ce dernier ne les verse au propriétaire que l’année suivante. 

- Lorsque le propriétaire renonce à encaisser les loyers pour consentir un avantage gratuit à son locataire, ces loyers devront être intégrés dans le revenu foncier brut du propriétaire :

• Lorsque le propriétaire d’un logement loué à ses enfants,renonce à encaisser les loyers .
• Lorsque le dirigeant d’une société loue un local cette société et qu’il renonce à encaisser les loyers ou seulement certains d’entre eux.

- Loyers versées par un organisme d’assurance en exécution d’un contrat d’assurance loyer impayé : ces loyers sont considérés comme des revenus fonciers et devront donc être intégrés aux revenus fonciers bruts du propriétaire. 

Les indemnités versées par un promoteur en cas de retard dans la livraison d’un immeuble construire : lorsque l’immeuble est destiné à la location nue, ces indemnités sont considérées comme des revenus fonciers et devront donc être intégré au revenu foncier brut du propriétaire. 

► Le revenu foncier net – Les charges déductibles des revenus fonciers bruts : 

Lorsque le propriétaire aura opté pour le régime du réel, il pourra déduire de ses revenus fonciers bruts, les charges fiscalement déductibles. 

NB : l’option pour le régime du micro-foncier exclut toute déduction de charge du revenu foncier brut . 

I - Déduction des impôts :

Sont déductibles des revenus fonciers bruts les impôts et taxes suivants : 

• taxe foncière sur les propriétés bâties
• taxe foncière sur les propriétés non bâties
• taxe spéciale d’équipement
• imposition perçues au profit des communautés urbaines (uniquement pour la fraction se rapportant à la taxe foncière)
• taxe additionnelle en Île de France
• taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (en région Île de France)
• Contribution sur les revenus locatifs 

Plus généralement, le propriétaire pourra déduire de son revenu foncier toutes les impositions et taxes qui ne sont pas normalement à la charge de l’occupant (le locataire) du logement. Le propriétaire devra avoir payé ces impositions.

II - Déduction des primes d’assurance : 

Toutes les primes d’assurance qui concernent un immeuble ou local donné en location sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur. 

• Les loyers de l’immeuble ou du local doivent être imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
• Les primes d’assurance doivent avoir été acquittées par le propriétaire. 

Lorsque le propriétaire a souscrit un emprunt en vue de financer tout ou partie de l’acquisition du local loué. 

• Les primes d’assurance visant à garantir le remboursement de l’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. 

Condition : Le propriétaire bailleur devra déclarer les primes d’assurance sur la ligne « intérêt d’emprunt » sur sa déclaration de revenus fonciers. (déclaration n°2044 et 2044 spéciale.)

III - Déduction des frais d’administration et de gestion : 

Sont déductibles des revenus fonciers bruts : 

• les frais de rémunération des gardes et des concierges
• les frais de rémunération, les honoraires et commissions qui sont versées à des tiers pour la gestion de l’immeuble loué
• les frais de procédure
• les autres frais de gestion

Le propriétaire bailleur doit pouvoir justifier à l’administration fiscale la réalité des dépenses engagées mais aussi leur caractère déductible du revenu foncier.

L’obligation de justification ne s’applique pas pour les charges qui font l’objet d’une déduction forfaitaire (déduction forfaitaire de 20 € pour les autres charges de gestion et les frais de procédure).

IV - Les travaux d’amélioration du bien immobilier loué : 

Les travaux d’amélioration réalisés par le propriétaire bailleur sont déductibles des revenus fonciers si l’immeuble est un logement. Dans les autres cas, ces dépenses ne sont pas déductibles des revenus fonciers. 

L es travaux d’amélioration sont ceux qui ont pour finalité d’apporter un équipement ou un élément de confort nouveau à l’immeuble, au local ou au logement. 

Ces travaux ne doivent pas modifier la structure du bien loué.

Sont ainsi considérés comme des travaux d’amélioration :

• installation de chauffage central
• création ou installation d’une salle d’eau
• raccordement au tout à l’égout
• installation d’un ascenseur ou de portes d’ascenseur
• installation d’une antenne collective de télévision

Cas particulier des cuisines équipées ;

• Les coûts d’acquisition des équipements électroménagers d’une cuisine équipée sont déductibles du revenu foncier du propriétaire bailleur, lorsque la mise à disposition de ces éléments sont expressément prévu par la bail.
• Si les travaux d’équipement sont réalisés postérieurement à la signature du bail, le propriétaire ne pourra bénéficier de la déduction que si la mise à disposition de ces nouveaux équipements est prévue par un avenant au bail.

V - Les travaux de réparation et d’entretien : 

Les travaux de réparation et d’entretien sont ceux qui ont pour objet de remettre un immeuble (ou un logement) en bon état. 

• Les dépenses de réparation et d’entretien ne doivent pas modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial de l’immeuble.
• Ces travaux ne doivent avoir comme objet que de permettre un usage normal de l’immeuble ou du logement ; usage conforme à sa destination.

A) Condition de déduction des dépenses de réparation et d’entretien :

L’immeuble, le local ou le logement doit être donné en location à un preneur. 

• Les dépenses de réparation et d’entretien qui portent sur un local ou un logement qui n’est pas loué ne sont pas considérés comme des charges déductibles.
• Les dépenses de réparation et d’entretien qui sont liées à des opérations de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles du revenu foncier. 

B) Déduction des dépenses locatives de réparation et d’entretien :

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien sont celles qui sont normalement à la charge du locataire . Ces dépenses sont énumérées à l’article 1754 du code civil 

Les dépenses locatives de réparation et d’entretien ne sont pas déductibles du revenu foncier du propriétaire, même si elles sont payées par lui.

Exceptions :

• dépenses rendues nécessaires par la vétusté ou la force majeure : 

Les dépenses qui sont rendues nécessaires à raison de la vétusté, de la force majeure ou un défaut de construction sont déductibles du revenu foncier du propriétaire.

• dépenses rendues nécessaires pour faciliter la mise en location : 

ces dépenses ne seront déductibles lorsque la location est consentie à des conditions anormales ou lorsque le propriétaire prend en charge ces dépenses à raison de rapports personnels, familiaux ou d’intérêt avec le locataire

• dépenses locatives récupérables sur le locataire mais non récupérées 

Article 31 (I-1°-a-ter) d code général des impôts 

Les dépenses locatives récupérables sur le locataire et qui n’ont pas été remboursées au propriétaire au 31 Décembre de l’année de départ du locataire, sont déductibles des revenus fonciers du propriétaire.

Les dépenses locatives récupérables sur le locataire sont fixées par le décret N°87-713 du 26 Août 1987 

VI - Travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement :

Les dépenses de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur. 

Exceptions :

• Les travaux qui ont pour effet de scinder un appartement en deux logement distincts et ceux qui ont pour objet la modernisation des locaux constituent des dépenses d ‘amélioration et non des dépenses de reconstruction. Les dépenses liées à ces travaux sont donc déductibles du revenu foncier lorsque le local loué est un local d’habitation.
• Lorsque les travaux ont pour objet une redistribution de la surface du logement par la pose notamment de nouvelles cloisons internes ou le déplacement de certaines cloisons internes, les travaux seront considérés comme des travaux d’amélioration du local loué. Les dépenses liées à ces travaux sont déductibles du revenu foncier lorsque le local loué est un local d’habitation. 

VII - Les charges locatives :

Les charges locatives déductibles sont toutes les charges qui incombent normalement au locataire mais qui sont restées à la charge du propriétaire bailleur.

• Seules les charges locatives qui n’ont pas été payées au 31 Décembre de l’année du départ du locataire son déductibles. 

VIII - Déduction des intérêts d’emprunt :

Lorsque le propriétaire a choisi le régime réel d’imposition de ses revenus fonciers, il pourra déduire de ses revenus fonciers les intérêts des emprunts qui ont servi à financer :

• la conservation
• l’acquisition
• la construction
• la reconstruction
• l’agrandissement
• la réparation
• l’amélioration
  du local loué.

IX - Déduction des frais d'éviction et de relogement :

A) Conditions de déduction des frais d’éviction :

L’indemnité d’éviction est une somme versée par le propriétaire bailleur à son locataire afin de le dédommager de la non poursuite du bail.

• L’indemnité d’éviction versée par le propriétaire est déductible des revenus fonciers de celui ci, si elle est destinée à libérer les locaux loués en vue d’une relocation immédiate et dans de meilleures conditions. 

B) Conditions de déduction des frais de relogement :

Lorsque le propriétaire effectue des travaux ou lorsque le logement n’est plus en état d’être loué par un fait fortuit, les frais engagé par le propriétaire pour reloger le locataire durant la durée des travaux , sont considérés comme des charges déductibles du revenu foncier. 

• Pour être déductibles ces frais doivent être engagés en vue de la conservation des revenus fonciers du propriétaire. 

► L’imputation des déficits fonciers :

Chaque année le propriétaire devra établir ses revenus fonciers nets.

Les revenus fonciers nets sont le total des loyers perçus minoré des charges déductibles en matière de revenus foncier.

Cette déduction ne peut être opérée que lorsque les revenus fonciers du contribuable sont soumis au régime du réel.

Après avoir déduit la totalité des charges de ses loyers, si le bailleur constate un résultat négatif (déficit), il pourra imputer ce déficit sur ses autres revenus fonciers. 

• Lorsque après imputation sur tous les revenus fonciers du propriétaire, un déficit est à nouveau constaté, celui ci sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

► L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global :

Après compensation des revenus fonciers et des charges foncières déductibles, le déficit restant peut être imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros. 

Majoration du déficit foncier imputable sur le reenu global au titre de travaux de rénovation énergétique de logements : 

La limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global sera temporairement doublée (21 400€) en cas de réalisation de travaux de rénovation énergétique permettant à un logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2025.

La loi de finances pour 2023 avait prévu que les bailleurs de logements qui constatent des déficits fonciers supérieurs à 10 700 euros peuvent imputer les déficits fonciers supérieurs à 10 700 euros sur leur revenu global, dans la la limite de 21 400 euros. 

Cette possibilité n’est ouverte qu’aux bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique du logement. 

Le décret du 21 Avril 2023, détermine les dépenses de rénovation énergétique ouvrant droit à ce nouvel avantage fiscal. 

Liste des travaux de rénovation énergétique éligibles : 

Les travaux de rénovation énergétique éligibles sont ceux prévus par l’article D.319-17 du code de la construction et de l’habitation : 

Coût de la fourniture et de la pose des équipements, produits et ouvrages nécessaires à la réalisation des travaux d’économie d’énergie visés à l’article D. 319-16 du code de la construction et de l’habitation : 

Sont pris en compte les dépenses qui sont liées au coput des travaux de fourniture et de pose des équipements permettant la réalisation des travaux suivants. (

NB : Le contribuable doit réaliser au moins une action efficace d’amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :

    • Travaux d’isolation thermique des toitures;

    • Travaux d’isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur,

    • Travaux d’isolation thermique des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur;

    • Travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et performants, ou de production d’eau chaude sanitaire;

    • Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable;

    • Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable ;

    • Travaux d’isolation des planchers bas.

Ou travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement :

    • travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement et ayant donné lieu au bénéfice de la prime Ma Prime Rénov.

    • Travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement en limitant la consommation d’énergie du bâtiment pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires.

    • travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d’énergie.

Coût de la dépose et de la mise en décharge des ouvrages, produits et équipements existants.

Frais de maîtrise d’œuvre ou autres études techniques nécessaires à la réalisation des travaux.

Frais de l’assurance maître d’ouvrage éventuellement souscrite par l’emprunteur.

Coût des travaux nécessaires, indissociablement liés à la bonne exécution ou à la bonne réalisation des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ou permettant l’atteinte d’une performance énergétique globale permettant au logement de passer de la classe énergétique F ou G aux classes A,B, ou C. 

Période de paiement des dépenses : 

Le contribuable doit justifier de l’acceptation d’un devis à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

À défaut de justification du changement effectif de classement au plus tard le 31 décembre 2025, les revenus fonciers et le revenu global des années au cours desquelles les dépenses ont été déduites seront reconstitués selon les modalités applicables en l’absence d’application de la mesure de faveur.

Les dépenses éligibles à la majoration de l'imputation du déficit foncier imputable sur le revenu global sont déterminées par décret.

I - Conditions de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global :

A) Obligation de location effective et continue pendant trois ans :

• Pour pouvoir bénéficier de l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, le contribuable devra louer le local pour une durée minimum de trois ans.
• Le local devra être affecté à la location jusqu’au 31 Décembre de la troisième année qui suit l’imputation sur le revenu global. 

B) La location doit être effective et continue :

• Il n’y a pas location effective, lorsque le loyer est payé par une compagnie d’assurance au titre d’une garantie.
• En cas de départ du locataire, la local doit être immédiatement réaffecté à la location.
• La location ne doit pas être en meublée. L’affectation du bien à une location en meublée est assimilé à une rupture de la location.
• Le propriétaire ne doit pas se réserver la jouissance, même temporaire du bien loué. 

II - Déficit imputable sur le revenu global

Le déficit imputable sur le revenu global du contribuable correspond au déficit foncier. 

Non prise en compte des intérêts d’emprunt :

• La part du déficit correspondant au intérêt d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global du contribuable. Les intérêts d’emprunt sont déductibles sur les revenus fonciers des dix années suivantes.