Mémo fiscal

Acquisition d’un logement en démembrement de propriété : 

L’acquisition d’un immeuble en démembrement de propriété consiste à acquérir un logement ou un immeuble dont le droit de propriété est démembré. 

► Le démembrement de propriété :

Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser le droit de propriété d'un bien  entre deux personnes. L'un sera titulaire de la nue propriété et l'autre de l'usufruit.

La nue propriété : la personne titulaire de la nue propriété sera le titulaire du droit de propriété sur le bien, et du droit de disposer du bien, dans les limites du droit de l'usufruitier 

L'usufruit : L'usufruit confère à son titulaire le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les fruits, les loyers en cas de mise en location. 

► Convention d’usufruit :

L’article 579 du code civil prévoit que le démembrement de propriété peut résulter d’une convention : 

Article 579 du code civil : « L'usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l'homme. »

Ainsi, la propriété d'un logement ou d’un immeuble  peut être démembrée par une convention à durée déterminée passée entre le nu propriétaire et un usufruitier. La durée de la convention est en général de 10 à 20 ans. 

A l'issue de cette période, le nu- propriétaire retrouve la pleine propriété du bien et pourra en disposer comme bon lui semble. 

► Les obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier :

Les obligations de l’usufruitier :

L'usufruitier se voit imposer des obligations qui tendent à assurer la protection du nu propriétaire : 

• Avant d'entrer en jouissance du bien, l'usufruitier devra dresser un état des immeubles qui font l'objet de l'usufruit.
• Il devra donner caution de jouir du bien en bon père de famille.
• L'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien du bien dont il a la jouissance : il s'agit de toutes les réparations qui ne sont pas qualifiées par le code civil de grosses réparation. 

Les obligations du nu-propriétaire :

Le nu propriétaire est tenu que des réparations suivantes : 

• Les réparations des gros murs et des voûtes
• Le rétablissement des poutres
• Le rétablissement des couvertures entières
• Le rétablissement des murs de soutènement et de clôture en entier

Cependant, le nu propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir de laisser la totalité des réparations à la charge de usufruitier ou à celle du nu propriétaire. 

► Les avantages fiscaux – Les conditions :

• Le démembrement de propriété doit porter sur un logement.
• L'usufruitier doit louer le logement et percevoir des loyer imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le démembrement de propriété doit résulter d’une convention temporaire d’usufruit : 

• La convention temporaire d'usufruit consiste à démembrer la propriété du logements par une convention ou un contrat.
• L'usufruit est temporairement cédé à un bailleur social pendant une durée fixée par la convention, et la nue propriété est cédée à un investisseur privé ou conservée par ce dernier. 

La convention est en général conclue pur une durée de quinze ans ou plus. A l'issu de ce délai, le nu propriétaire retrouve la plein propriété du logement. 

Le démembrement de propriété doit conférer l’usufruit du logement à un bailleur social :

Les personnes concernées : 

Les organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L411-2 du code de la construction et de l'habitation :

• Les offices publics de l'habitat
• Les sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré

Les sociétés anonymes de production et les sociétés anonymes :

• Coopératives d'intérêt collectif à loyer modéré
• Les fondations d'habitations à loyer modéré
• Les organismes agrées mentionnés à l'article L365-2 du code de la construction et de l'habitation

Les sociétés d'économie mixte qui réalisent les opérations suivantes : 

• Construction, acquisition, amélioration attribution gestion ou cession de logements locatifs à loyer plafonnés au profit de personnes dont les revenus n'excèdent pas certains plafonds.
• Réalisation d'opérations d'accession à la propriété destinées à des personnes dont les revenus sont inférieurs à des plafonds maximum.
• Gestion ou acquisition en vue de leur revente de logements situés dans des copropriétés connaissant des difficultés importantes de fonctionnement ou faisant l'objet d'un plan de sauvegarde, ou d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat. 

► Les avantages fiscaux – La déduction des charges foncières :

Les nus-propriétaires de logements dont l'usufruit est détenu temporairement par un bailleur social peuvent déduire les intérêts d'emprunt qui ont été contracté au titre de : 

• l'acquisition de la nue propriété du logement
• la construction ou la reconstruction du logement
• la conservation du logement
• les réparations du logement
• l'amélioration du logement
• Intérêts des emprunts substitutifs

► Les avantages fiscaux – L’imputation des charges foncières sur le revenu global :

Déduction des charges foncières sur les autres revenus fonciers perçus par le nu-propriétaire : 

Les dépenses de conservation du logement ou les dépenses de grosses réparation qui sont à la charges du nu propriétaire du logement qui est loué par l'usufruitier sont déductibles des revenus fonciers que le nu propriétaire perçoit d'autres immeubles. 

Lorsque les revenus fonciers du nu-propriétaire sont insuffisants pour absorber la totalité des charges foncières, le déficit ainsi constaté est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. 

► L’imputation du déficit foncier sur le revenu global :

Lorsque après déduction des  charges foncières sur ses autres revenus fonciers, un déficit apparaît, le nu propriétaire pourra imputer ce déficit sur ses revenus globaux à hauteur de 10 700 € par an. 

Lorsque le déficit ainsi constaté au titre d'une année est supérieur à 10 700 €, la partie non imputée sur les revenus globaux le sera sur les revenus globaux  des cinq années suivantes. 

Limite à la déduction des charges foncières sur le revenu global :

• Les intérêt d'emprunt sont déductibles exclusivement sur les revenus fonciers du nu-propriétaire. Lorsque le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu foncier, les intérêt d’emprunt ne sont pas déductibles.
• Lorsque les revenus fonciers sont insuffisants pour absorber la totalité des intérêts admis en déduction, la part non déduite est reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La part du déficit foncier correspondant aux intérêts d’emprunt, ne peut être imputé sur le revenu global.

► Les avantages fiscaux – Exonération d’impôt sur la fortune immobilière :

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, le nu propriétaire n'aura pas à inclure la valeur de la nue propriété dans son patrimoine au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. 

Les biens immobiliers qui sont grevés d’un usufruit sont exonérés d’impôt sur la fortune immobilière. 

Le contribuable ne sera redevable de l’impôt sur la fortune immobilière au titre du logement acquis en démembrement de propriété , qu’au dénouement de la convention d’usufruit passé avec un bailleur social, soit quinze ans en moyenne.